Estimados
Me dirijo a ustedes en relación con la reciente publicación de la Resolución Conjunta 2/2025 del Ministerio de Justicia y el Ministerio de Economía (RESFC-2025-2-APN-MEC) en el Boletín Oficial de la República Argentina (BORA) n° 35.707, el día 16 de julio de 2025.
Esta resolución introduce importantes novedades en la constitución de hipotecas divisibles y en la regulación de la hipoteca sobre el derecho real de superficie para proyectos inmobiliarios.
La nueva normativa establece la posibilidad de constituir hipotecas divisibles al momento de otorgarse la escritura constitutiva del derecho real de hipoteca, conforme al artículo 2208 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN), o al momento de otorgarse la escritura de constitución del derecho real de superficie, según lo previsto en el título II del Decreto 1017 del 12 de noviembre de 2024. Esto significa que una hipoteca sobre un inmueble que será subdividido (por ejemplo, en unidades de propiedad horizontal o parcelas) podrá dividirse a su vez en el momento en que se transfieran las unidades a los adquirentes.
Es importante recordar que el Decreto 1017/2024 ya había regulado las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios en su título I, permitiendo su constitución sobre inmuebles sujetos a proyectos para posterior división y afectación a regímenes de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios. Asimismo, en su título II, reguló la hipoteca sobre el derecho real de superficie, facultando al titular a hipotecar la «rasante, vuelo o subsuelo» o el derecho a construir.
La reglamentación actual exige requisitos precisos para las escrituras de constitución de estas hipotecas, incluyendo una descripción detallada del proyecto de subdivisión, adjunción de documentación clave como planos, informes de deuda, certificados del Registro de la Propiedad Inmueble y un compromiso irrevocable del titular de afectar el inmueble al régimen de subdivisión. Además, se requerirá la identificación del registro público o entidad autorizada por la Comisión Nacional de Valores (CNV) donde se anotarán los boletos de compraventa.
Otro punto fundamental de esta resolución es la creación de un sistema para la anotación de boletos de compraventa y otros contratos sobre unidades a construir o proyectadas, buscando brindar mayor transparencia y seguridad a los adquirentes de inmuebles «en pozo». Esta anotación podrá realizarse en los Registros de la Propiedad Inmueble de cada provincia y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, o en entidades autorizadas por la CNV, lo que dará a los adquirentes la opción de elegir el registro más conveniente. El proceso implicaría su instrumentación mediante acta notarial y su inscripción en el rubro gravámenes del folio real del inmueble afectado, con un folio especial para registrar el estado jurídico del boleto.
La anotación tendrá una vigencia de cinco años, renovable, y se extinguirá con la escrituración definitiva, a solicitud de las partes, por orden judicial o por el transcurso del plazo. La CNV tendrá la responsabilidad de publicar un listado con las entidades autorizadas para llevar adelante esta registración.
La presente medida entró en vigencia a partir del día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial, es decir, el 17 de julio de 2025.
Atte
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